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임대료를 내는 원장, 임대료를 받는 원장

개원토픽VOL. 12 개원가 자산 · ASSET & OWNERSHIP 임대료를 내는 원장, 임대료를 받는 원장 10년 뒤의 자산 격차는 진료 실력이 아니라, 개원 몇 년 차의 선택 하나에서 갈린다 의사의 평균 사업소득은 4억 원, 전문직 압도적 1위다. 그러나 그 소득으로 매달 내는 임대료는 남의 자산을 불려주고 있다. 이 이야기는 부동산 재테크 특강이 아니다. 개원의 손익계산서에서 가장 큰 고정비 항목에 관한 이야기다. 글 · 세무법인 나은 김세환 세무사 편집 · 메디게이트 개원토픽 편집팀 읽는 시간 7분 EDITOR'S INTRO · 개원토픽 편집팀 지난 호까지 개원토픽은 줄곧 진료실 '안'을 이야기했다. 결과로 증명하는 실력, 그 실력이 신뢰가 되고 평판이 되어 다음 환자를 부르는 구조까지. 11호에서 그 '실력→평판'의 루프는 하나로 닫혔다. 이번 호는 시선을 진료실 '밖'으로 옮긴다. 질문은 이렇다 — 그 실력이 만들어 낸 소득은, 지금 어디로 흘러가고 있는가. 하루 60명을 보는 원장과 같은 건물 위층에서 같은 환자를 보는 원장. 한 명은 매달 임대료를 내고, 한 명은 임대료를 받는다. 건물을 임차할 것인가, 건물주가 될 것인가. 이 선택을 숫자·타이밍·명의 세 개의 해부대 위에 올려 정리한다. 핵심 요약 병원 임차 수요는 소득·의료이용·개원 증가라는 세 축이 받치고 있어 쉽게 꺾이지 않으며, 이 시장을 임차인으로서 몸으로 아는 원장이 가장 유리한 매수자다. 검토 적기는 매출이 안정되고 사업 실적으로 대출 조건이 좋아지는 개원 3~5년 차이며(과목별 편차 존재), 개인이냐 법인이냐의 명의 선택은 세금에서 아파트 한 채 값을 가른다. 다만 대도시 취득세 중과 배제에는 법인 설립 후 5년이 필요해, 계약서가 아니라 법인 설립 시점에서 절세의 8할이 결정된다. 같 은 건물, 같은 진료과, 비슷한 환자 수. 두 원장의 진료 실력은 우열을 가리기 어려웠다. 그러나 10년이 지나자 두 사람의 자산은 아파트 몇 채 값만큼 벌어져 있었다. 격차를 만든 것은 손끝의 술기가 아니라 — 개원 4년 차의 어느 날, 한 명은 재계약서에 도장을 찍었고 다른 한 명은 그 건물의 등기부에 이름을 올렸다는 사실 하나였다. 개원 5년 차가 넘었다면, 오늘 딱 하나만 확인해 보라. 지금 내는 월세가 대출이자보다 높은가. 만약 그렇다면, 그 차액은 매달 남의 자산을 불려주는 데 쓰이고 있다. 질문은 하나로 좁혀진다 — 나는 임대료를 내는 쪽에 계속 서 있을 것인가, 받는 쪽으로 건너갈 것인가. PART 1 숫자의 해부 — 병원 임차 수요는 왜 꺾이지 않는가 건물주가 되겠다는 결심에 앞서, 먼저 시장의 바닥을 확인해야 한다. 병원이 세든 부동산의 가치는 결국 '병원이 계속 세를 낼 것인가'에 달려 있는데, 이 수요는 세 개의 축이 함께 받치고 있어 쉽게 무너지지 않는다. 4억 원 의사 평균 사업소득 (전문직 1위·2022 국세청) 18.0회 연간 외래 진료 횟수 OECD 1위·평균의 2.8배 285곳 일반의 신규 개원 (2024·2022년 193곳) 소득부터 보자. 국세청 신고 기준 2022년 의사의 평균 사업소득은 4억 원으로 주요 전문직 중 1위다. 2014년 2억 1,000만 원에서 8년 만에 두 배 가까이 올랐고(연평균 8.3%), 회계사 2억 2,000만 원·변호사 7,000만 원과 비교하면 격차는 압도적이다. 수요는 더 견고하다. 한국인의 연간 외래 진료 횟수는 18.0회로 OECD 1위이자 평균(6.5회)의 2.8배 — 경기가 나빠도, 금리가 올라도 사람들은 아프면 병원에 간다. 공급 또한 늘고 있다. 전국 의원급 의료기관은 35,000개를 넘었고, 일반의 신규 개설 의원은 2022년 193개소에서 2024년 285개소로 급증했다. 의정 갈등으로 대학병원을 떠난 전공의들이 개원가로 유입되면서 개원 열기는 오히려 뜨거워졌다. 세 축이 동시에 병원의 임차 수요를 떠받치고 있다는 뜻이다. 건물주의 시선으로 뒤집으면 그림이 더 선명해진다. 병원이 이전을 꺼리는 진짜 이유는 비용만이 아니다. 환자들은 의사가 바뀐 줄도 모르고 그 위치를 찾아가고, 비운 자리에 같은 진료과가 들어오면 애써 키운 환자층을 그대로 넘겨주는 셈이 된다. 그래서 병원은 나가지 않는다. 이 구조를 임차인으로서 몸으로 아는 사람이 바로 원장이고, 그래서 이 시장에서 가장 유리한 매수자도 원장이다. “ 병원은 나가지 않는다. 그래서 이 시장의 가장 유리한 매수자는 원장이다. EDITOR'S NOTE PART 2 타이밍의 해부 — 개원 몇 년 차에 검토해야 하나 "몇 년 차에 건물을 사야 하나요?" 개원의 강의에서 가장 많이 나오는 질문이다. 현장의 기준은 단계별로 갈린다. 개원 1~2년 차 — 아직 아니다 병원 운영의 안정이 먼저다. 상권 파악, 환자층 형성, 직원 관리에 집중할 시기. 이 단계에서 건물 투자를 병행하면 두 마리 토끼를 모두 놓친다. 개원 3~5년 차 — 진지한 검토의 적기 월 매출이 안정 궤도에 오르고 단골 환자층이 형성된 시기. 무엇보다 금융기관에 의사 전문직 신용에 더해 사업 실적까지 보여줄 수 있어 대출 조건이 유리해진다. 상업용 빌딩은 감정가와 매매가 중 낮은 금액 기준 최대 90%까지 대출이 가능하다(RTI 등 규제 충족 시). 개원 5년 이상 — 검토가 아니라 결단의 시기 지금 내는 월세가 대출이자보다 높다면, 그 돈은 이미 남의 자산을 불려주는 데 쓰이고 있다. 계산은 끝났고 남은 것은 결정뿐이다. 단, 진료과목별 편차가 있다. 비급여 중심의 피부과·성형외과·안과는 매출 성장이 빨라 2~3년 차에도 현실적 선택지가 되고, 보험 진료 중심의 내과·소아청소년과는 조금 더 여유를 두는 편이 합리적이다. 가장 이상적인 시나리오는 지금 임차 중인 그 건물을 사는 것이다. 설비 노후도, 주차, 관리 상태, 다른 임차인 현황까지 수년간 몸으로 겪은 데이터가 있다. 건물주 입장에서도 기존 임차인이 매수자면 공실 리스크가 없어 협상이 수월하다. 단, 함정이 있다 — 좋은 건물이라서 좋아 보이는 것인지, 익숙해서 좋아 보이는 것인지는 외부 전문가의 객관적 평가로 반드시 구분해야 한다. 의사는 본업에서 탁월한 전문가다. 그 자신감이 부동산 현장에서 과신으로 넘어가는 순간, 가장 흔한 실수가 시작된다. “ 가장 좋은 첫 건물은, 지금 임차하고 있는 바로 그 건물이다. EDITOR'S NOTE PART 3 명의의 해부 — 명의 하나가 강남 아파트 한 채를 가른다 건물주가 되기로 결심했을 때 두 번째 갈림길은 세금이다. 그리고 의사의 소득 수준에서 이 선택은 치명적이다. 개인 명의로 사면 사업소득 4억 원에 임대소득이 합산되어 종합소득세 최고 49.5% 구간의 직격탄을 맞는다. 법인 명의라면 법인세 최고 27.5%. 연 임대수익 3억 원을 기준으로 10년 누적 세금 차이는 약 5억~6억 원, 세금 차익만 아파트 한 채 값이 나올 수 있다. 다만 법인이 만능은 아니다. 대도시(수도권 과밀억제권역에서 산업단지를 제외한 지역)에서 설립 5년 이내의 법인이 부동산을 취득하면 취득세가 4.6%에서 9.4%로 중과된다(지방세법 §13조②). 뒤집어 말하면, 5년 뒤 건물을 살 계획이라면 법인은 지금 만들어야 한다는 뜻이다. 계약서에 도장을 찍는 순간, 절세의 8할은 이미 끝나 있다. 그리고 마지막 함정 하나 — '이름만 메디컬'인 건물이다. 1층 편의점, 2층 피부과 하나, 3~5층 사무실인 건물에 '메디컬 빌딩'이라는 이름표만 붙이는 경우가 현장에 적지 않다. 진짜 메디컬 빌딩은 진료과목 간 시너지, 약국 연계 동선, 층고·전기용량·배수 같은 의료 특화 설비까지 갖춘 건물이다. 이 차이를 구분하지 못하면 일반 상가와 다를 바 없는 공실 리스크를 그대로 떠안게 된다. “ 절세는 계약서가 아니라, 법인 설립 시점에서 이미 결정된다. EDITOR'S NOTE PART 4 개원의가 지금 확인해야 할 세 가지 결심을 실행으로 옮기기 전, 순서대로 검증해야 할 세 가지가 있다. ① 월세와 대출이자를 비교하라 개원 5년 차 이상이고 지금 내는 월세가 이자보다 높다면, 남의 자산을 불려주는 구조에서 벗어날 시점이다. 이 한 줄의 비교가 모든 판단의 출발점이다. ② 법인 설립 시점을 역산하라 대도시 취득세 중과 배제까지 5년이 필요하다. 매입 계획보다 법인이 먼저다. 언제 살지가 정해지면, 법인은 그로부터 5년을 거꾸로 세어 지금 준비해야 한다. ③ '이름만 메디컬'을 구분하라 임차인 구성, 진료과목 시너지, 약국 동선, 의료 특화 설비 — 이것을 임차인의 눈으로 검증할 수 있는 매수자는 시장에 원장뿐이다. 그 눈이 곧 원장만의 무기다. 유의 — 세율·취득세 중과 여부는 명의(개인·법인), 취득 목적, 소재지, 사용 용도, 대도시 중과 제외 업종 해당 여부에 따라 달라진다. 특히 법인의 부동산 취득·보유·양도 단계별 과세와 승계 설계는 개별 상황에 따라 결과가 크게 갈리므로, 실제 실행 전 세무·법률 전문가의 검토를 거치는 것이 안전하다. KEY PRINCIPLE 건물주가 되는 일은 부동산 감각이 아니라 순서의 문제다. 시장을 임차인으로 먼저 읽고, 대출이 유리한 타이밍에 검토하며, 매입보다 법인을 앞세운다. 이 순서를 지키는 원장이 임대료를 받는 쪽으로 건너간다. EDITOR'S NOTE · 개원토픽 진료 실력은 소득을 만들고, 선택은 자산을 만든다 08호부터 이어온 '실력'의 이야기는 진료실 안에서 소득으로 번역됐다. 그러나 그 소득이 자산으로 남느냐, 매달 남의 자산으로 흘러가느냐는 진료실 밖의 선택에서 갈린다. 숫자로 시장을 읽고, 타이밍으로 대출을 잡고, 명의로 세금을 가른다. 임대료를 내는 쪽에 서 있을 것인가, 받는 쪽으로 건너갈 것인가 — 시장은 기다려주지 않는다. 임차 vs 매수개인 vs 법인취득세 중과 ABOUT THE AUTHOR · 이 글을 쓴 사람 김세환 세무사 세무법인 나은 병의원 전문 세무사로, 개원의의 부동산 취득·보유·양도 단계별 절세와 가족법인 승계 설계를 자문한다. 개원 컨설턴트와 함께 『메디컬 빌딩 건물주 되기』를 공저했다. EDITOR'S PICK · 함께 읽기 "건너가는 방법이 궁금하다면" — 그 전 과정을 담은 한 권 왜 메디컬 빌딩인가부터 입지·진료과목 구성·약국 콜라보·임대차 계약(RF·FO·TI), 그리고 취득·보유·양도 단계별 세금과 가족법인 승계 설계까지. 수십 개 병원을 입점시킨 개원 컨설턴트와 병의원 전문 세무사가 공저로 담았다. 『메디컬 빌딩 건물주 되기』 이주환 · 김세환 지음 | 드림위드에스 교보문고 · 예스24 · 알라딘 자주 묻는 질문 Q. 개원 몇 년 차에 건물 매입을 검토하는 게 맞나? 일반적으로 개원 3~5년 차가 진지한 검토의 적기다. 매출이 안정 궤도에 오르고 단골 환자층이 형성돼, 금융기관에 전문직 신용에 더해 사업 실적까지 보여줄 수 있어 대출 조건이 유리해지기 때문이다. 1~2년 차는 운영 안정이 먼저이므로 아직 이르고, 5년 이상인데 월세가 대출이자보다 높다면 검토가 아니라 결단의 시점이다. 단, 비급여 중심 피부과·성형외과·안과는 매출 성장이 빨라 2~3년 차에도 현실적 선택지가 될 수 있다. Q. 개인 명의와 법인 명의, 세금 차이가 실제로 그렇게 큰가? 의사의 소득 수준에서는 크다. 개인 명의로 취득하면 사업소득에 임대소득이 합산돼 종합소득세 최고 49.5% 구간의 영향을 받고, 법인 명의는 법인세 최고 27.5%가 적용된다. 연 임대수익 규모에 따라 10년 누적 세금 차이가 아파트 한 채 값에 이를 수 있다. 다만 세율만으로 단정할 수 없고 취득·보유·양도 단계와 자금 인출 방식까지 함께 따져야 하므로, 명의 결정은 전문가 상담을 거치는 것이 안전하다. Q. 법인은 왜 '지금' 만들어야 한다고 하나? 대도시(수도권 과밀억제권역에서 산업단지를 제외한 지역)에서 설립 5년 이내의 법인이 부동산을 취득하면 취득세가 4.6%에서 9.4%로 중과되기 때문이다(지방세법 §13조②). 중과를 피하려면 설립 후 5년이 지나야 하므로, 5년 뒤 매입을 계획한다면 법인은 지금 세워 두어야 한다는 뜻이다. 즉 절세의 상당 부분은 매매 계약이 아니라 법인 설립 시점에서 이미 결정된다. Q. '메디컬 빌딩'이라는 이름만 보고 사도 되나? 위험하다. 1층 편의점·2층 피부과·3~5층 사무실인 건물에 이름표만 '메디컬'을 붙이는 경우가 적지 않다. 진짜 메디컬 빌딩은 진료과목 간 시너지, 약국 연계 동선, 층고·전기용량·배수 같은 의료 특화 설비까지 갖춘 건물이다. 이 차이를 구분하지 못하면 일반 상가와 다를 바 없는 공실 리스크를 떠안는다. 임차인 구성과 설비를 '임차인의 눈'으로 검증할 수 있다는 점이 원장이 가진 가장 큰 강점이다. 글 — 세무법인 나은 김세환 세무사 · 편집 메디게이트 개원토픽 편집팀. 본문의 소득·의료이용·개원 통계는 국세청 신고 자료(2022)와 OECD 보건통계 등 공개 자료를 기반으로 재구성했으며, 세율·취득세 중과는 2026년 기준이다. 대출 한도, 세율 적용, 취득세 중과 여부는 명의·취득 목적·소재지·용도 및 관련 규정에 따라 달라질 수 있다. 본 콘텐츠는 정보성 칼럼으로 특정 투자 판단이나 세무·법률 자문을 제공하지 않으므로, 개별 실행 전 반드시 세무·법률 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 콘텐츠는 MSPAC 2026 메디게이트 개원토픽 섹션에 게재된 정보성 콘텐츠입니다.